Por qué liberalizar los pisos turísticos afecta a los pobres

La Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia ha enviado un duro escrito a la Generalitat Valenciana exigiendo que no se obligue a los apartamentos turísticos que no sean sometidos a un registro que, interpreta el ente, puede ser un obstáculo para la libre competencia. La Comisión se muestra así preocupada que los apartamentos de alquiler no tengan libre acceso al mercado y puedan con sus precios influir en que los alojamientos hoteleros respondan a esta competencia.

Sin embargo, el asunto merece un análisis más profundo. Que París haya intervenido en este mercado de los alquileres vacacionales no indica nada, dada la tradición intervencionista francesa; que lo haya hecho Londres es más serio pero que Nueva York también haya metido mano en esta situación es para pensarlo dos veces. Porque, en efecto, el asunto no es para nada tan sencillo como parece a primera vista.

Tradicionalmente, el alojamiento urbano tenía dos mercados: el hotelero y el de los alquileres. Eran dos mercados bien diferentes, con precios enormemente más caros en el primero que en el segundo, pero con su lógica interna. Los tipos de interés, por ejemplo, tienen relación con los precios del alquiler residencial. En cambio, la relación entre el alquiler residencia y el precio hotelero era mínima.

Ahora aparece a mitad de camino entre estos dos mercados, el producto apartamento turístico. Inicialmente, está muy bien porque compite con los hoteles y genera presión para que sus precios bajen. En ese sentido, a priori, no parece una irrupción negativa. Sin embargo, la CNMC debería entender que hay diferencias importantes en los costes y en las calidades de los productos que se ofrecen. No obstante, en pura teoría económica, esto podría soportarse.

La gran disrupción se deriva de la relación entre ese nuevo mercado y el mercado tradicional del alquiler residencial. Todos los pisos que se dedican a este nuevo mercado reducen la oferta de alquiler residencial, encareciéndola por el principio elemental de a menos oferta e igual demanda, más precio. Pero es que además, el alquiler turístico es más fácil de cobrar, especialmente en España, y más fácil de ocultar al fisco, por lo que es un atractivo irresistible para los propietarios de pisos y edificios.

Este segundo efecto tiende pues a subir los precios del alquiler residencial hasta acercarlo al precio del alojamiento hotelero. El problema que genera es impresionante porque retira oferta residencial del mercado, cuyos propietarios prefieren el negocio más rentable. Esto encarece la vivienda, especialmente en los centros urbanos, que son los lugares de interés para los visitantes.

Es decir que podríamos entender que la Comisión de los Mercados defienda la irrupción del alquiler turístico para frenar los precios hoteleros, pero no debemos olvidar que al mismo tiempo que esto ocurre, destroza el mercado del alquiler residencial.
Se podrá decir, con razón desde el punto de vista lógico, que eso propiciará que más gente invierta en construir edificios con este fin, tendiendo nuevamente al equilibrio de precios. Esto es teóricamente así, salvo que en la práctica nos encontramos con que la legislación urbanística y los permisos municipales son tan farragosos y complejos que los mecanismos no funcionan automáticamente. Sí, si se consolidara este mercado intermedio, habrá presión para edificar, pero en ciudades importantes esa presión ya existía sin que haya espacio ni posibilidades legales. Por lo que, al final, el resultado seguro es castigar al humilde trabajador con alquileres inaccesibles.

Esto, en general dramática, es especialmente desastroso en lugares muy turísticos y con poca oferta. El caso más increíble es el de Ibiza, donde se alquila todo a precios desorbitados, echando a la calle a los miles de profesores, policías y otros trabajadores que prestan servicios públicos imprescindibles y que no pueden darse el lujo de comprar una vivienda.

La Comisión vela con razón por mercados libres, pero debería analizar con cautela que no todas las consecuencias de esta liberalización son asumibles. Cierto que tanto la Generalitat Valenciana como la mayor parte de otras instituciones intervienen, como siempre, por razones puramente electoralistas, pero también es cierto que en este caso tener un registro de estas viviendas es lo mínimo que se puede pedir si queremos controlar, al menos fiscalmente, cómo funciona el mercado.