“La oferta de alquiler turístico ilegal está absolutamente descontrolada”

La presidenta de la FEHM, María Frontera, alerta del grave impacto de las viviendas turísticas (legales e ilegales) en la crisis habitacional que vive Baleares. En una entrevista concedida a Preferente, detalla que 8 de cada 10 plazas creadas en los últimos 8 años han sido de alquiler turístico, lo que ha eliminado mucha vivienda del mercado de alquiler. También muestra su preocupación sobre el efecto de la turismofobia y la escasez de profesionales (problema que se ha mejorado). Sin embargo, celebra que, tras un gran primer semestre de 2024, las ventas para el verano se mantienen fuertes.

Pregunta. ¿Qué balance hace de estos primeros seis meses de 2024? ¿Las ventas han mantenido la fuerza del año pasado?

Respuesta. A diferencia de antes de la pandemia, el 20% de la planta hotelera de Mallorca no cierra nunca (antes no llegaba a la mitad), y por tercer año consecutivo adelantamos aperturas. Este marzo, abrió el 70% de la planta hotelera y un 90% lo hizo en abril.

La constante evolución de una oferta hotelera cada vez más sofisticada de la mano de la tecnología ha impactado en el ecosistema turístico y por supuesto en el cliente.

Las ventas van bien porque nuestro producto cada vez es mejor, lo que permite que, en estos momentos, prácticamente el 100% de planta hotelera ya está operativa nueve meses, y, entre vacaciones, preaperturas y cierres, coticemos por los fijos discontinuos casi 10 meses.

Estamos ante un hito muy importante porque este compromiso con nuestras plantillas es el que nos permite fidelizar talento y por lo tanto crecer en valor.

Por primera vez en la historia en Baleares, hemos superado en un mes de marzo los 500.000 afiliados a la Seguridad Social, una cifra que normalmente no sucedía hasta pasado el mes de mayo.

P. La reapertura anticipada ha sido una de las apuestas del sector hotelero. ¿Qué cifra de establecimientos están abiertos en la actualidad?

R. Salvo algún caso muy puntual, que está en plena remodelación, en la actualidad el 100% de la planta hotelera está operativa.

P. ¿Los precios hoteleros siguen al alza? ¿Está frenando eso la demanda de alguna manera?

R. El cliente es el que escoge a donde quiere ir, y aquellos establecimientos que han incrementado precios lo han hecho porque han mejorado considerablemente su reposicionamiento, han acometido mejoras y prestan un mejor servicio.

P. ¿Cómo valora la crisis habitacional que azota el archipiélago? Mallorca parece ser una de las zonas más afectadas.

R. Según los últimos datos actualizados de la dirección general de Turismo, perteneciente a la consellería de Turismo, Cultura y Deportes, de 2015 a 2022, las plazas hoteleras en Baleares crecieron un 5,2%, (exactamente 22.238 plazas más).

Cabe destacar que, paralelamente, durante se llevó a cabo una importante reconversión de la planta hotelera y las plazas de las categorías de 4 y 5 estrellas evolucionaron del 33 al 70%, gracias a la inversión de más de 3.000 M€ por parte de los empresarios hoteleros.

Precisamente durante este mismo plazo de 8 años (de 2015 a 2022), las plazas de alquiler turístico han crecido un 136% (exactamente 92.664 más). En el caso de Mallorca ese crecimiento ha sido de hasta el 172%.

Es decir, en estos 8 años el alquiler turístico (136 % versus 5,2 %) ha crecido 25 veces más que el hotelero, en concreto un 26,1%. De las 114.902 plazas creadas en 8 años: 81% son turísticas y 19% hoteleras.

En definitiva, 8 de cada 10 plazas creadas en los últimos 8 años, han sido de alquiler turístico, lo que ha eliminado mucha vivienda del mercado de alquiler, derivándola al turístico, con el doble problema que genera la mezcla de usos: turístico y residencial.

Y esto, sin contar la oferta de alquiler turístico ilegal, absolutamente descontrolada y que a mayores, en las últimas dos décadas, la población de Mallorca se ha duplicado.

Estamos ante un problema estructural que no tiene fácil solución y nos afecta como ciudadanos y empresarios y supone una pérdida de competitividad enorme, no hay vivienda para las fuerzas de seguridad, sanitarios, educadores, magistrados, etc, ni por supuesto para residentes, ni trabajadores.

P. ¿Es el alquiler vacacional el principal culpable de la falta de oferta residencial?

R. No se trata de buscar culpables, sino de buscar soluciones. Y lo medible no es opinable. Nosotros llevamos muchos años diciendo que lo que algunos denominaban economía colaborativa, acabaría generando problemas, no solo por el crecimiento desmesurado, sino también por, como he dicho antes, la mezcla de usos que genera confusión y picos de saturación.

A nadie se le ocurre poner un colegio en un parque empresarial, el dotacional educativo nada tiene que ver con el industrial. 

La mezcla de usos precisa la dotación de pantallas con información actualizada y en tiempo real constantemente sobre capacidades y gestión de flujos.

A mayores también urge que los ayuntamientos agilicen sus planeamientos urbanísticos y se doten de los técnicos necesarios para la concesión de licencias y acometer la gestión urbanística que se precisa.

Otra propuesta interesante sería la que ya han hecho todas las capitales europeas y muchas capitales de provincia que es apostar por la renovación urbana, humanizando barrios y evitando guetos. Sin duda una vez más nos encontramos con la falta de inversión de las instituciones en los espacios públicos, al igual que ocurre en las zonas turísticas maduras.

P. ¿Qué soluciones ve necesarias para mitigar este problema tan importante?

R. Yo no soy política, ni técnica, poro sí soy empresaria, viajo mucho, tengo sentido común y me gusta observar. Por lo tanto, no se trata de inventar nada, se trata de aplicar lo que ya funciona con éxito en otras partes. Para ello, la colaboración público-privada debe de ser mucho más efectiva y rápida. Al final, pasa como con la justicia que cuando no es rápida, no es justa. Está bien hablar y encontrar consensos, pero paralelamente también deben de ir acompañadas de análisis rigurosos y medidas basadas en datos actualizados.

La escasez de vivienda es un problema estructural, que a corto y medio plazo tiene difícil solución, atribuible a décadas sin políticas de vivienda adecuadas. A mayores, el alquiler ha generado un problema añadido de movilidad que no se daba en las zonas hoteleras donde se concentran los servicios pero que ahora no están dimensionadas debido al crecimiento poblacional.

La escasez de vivienda nos hace perder competitividad. Los trabajadores se ven obligados a pasar horas en transporte público para llegar a su puesto de trabajo, destinando una parte de su tiempo libre que podrían dedicar a formarse o conciliar. Hasta el punto de que la movilidad se ha convertido en un hándicap que conlleva renunciar a un puesto de trabajo más adecuado al nivel formativo por falta de conexiones o excesivo tiempo en tránsito. En Baleares un 46 % de los trabajadores ocupan un puesto que no es adecuado a su nivel formativo. Un 28% están infra cualificados y un 18% están sobre cualificados.

P. A las puertas del verano, ¿siguen faltando trabajadores en el sector hotelero de Mallorca, o se ha conseguido solucionar el déficit de personal?

R. Como decía al principio de esta entrevista, los empresarios hoteleros de Mallorca estamos respondiendo tanto a nivel laboral, creamos más empleo, más estable y de calidad, como de reposicionamiento de la oferta de producto orientado hacia la comunidad local, lo que nos permite estar abiertos más meses, impulsar al resto de sectores y alcanzar un propósito firme, como es fidelizar el talento.

Vamos aprendiendo y lógicamente al reaccionar la intensidad del problema ha disminuido, pero eso no quiere decir que haya desaparecido. Pero vamos paliándolo, ¿cómo? Implantado FP Dual en colaboración con centros educativos, incrementando la formación continua en la empresa, siendo más tecnológicos, en definitiva, siendo muy creativos, adelantándonos a la oferta pública y siempre bajo el paraguas de la circularidad, es decir ser más eficientes para ser más productivos. No se trata de hacer más por hacer, sino de hacerlo mejor.

Y sin duda la tecnología ha sido una gran aliada, tenemos información de antemano y podemos ser más productivos, quitarnos de encima aquellas tareas que no aportan valor y centrarnos en el cliente que valora una atención mucho más personalizada. Monitorizar, medir y analizar son esenciales para la toma de decisiones y mejorar cualquier proceso de nuestra actividad con una triple visión, social, medioambiental y económica. Estamos orientados a trabajar más inteligentemente y no tan intensamente.

P. ¿Qué opina de la oleada turismofóbica que ha estallado en Canarias y Baleares? ¿Teme que puedan producirse nuevas concentraciones?

R. Cuidado con este ruido que se nos escapa de las manos y se puede volver en contra de una economía tan especializada y ligada a la innovación como el turismo y que tiene tantas ventajas si sabemos clusterizarla, sacarle partido a la alta especialización. No veo que eso suponga un problema en Alemania con una industria basada en la automoción o Dinamarca basada en el diseño. O por no irnos tan lejos, en el País Vasco.

Me reúno con muchos colectivos: pageses, industriales, educadores, sanitarios, cuerpos y fuerzas de seguridad, de la tecnología, todos coincidimos en que nos hace falta más acompañamiento y todos tenemos similares problemas de acceso a la vivienda y movilidad, nos cuesta mucho tiempo desplazarnos por la isla en cualquier época del año.

No se trata de quien molesta más o quien tiene más derechos, se trata de alcanzar equilibrios y desde la FEHM hace mucho tiempo que insistimos en que el crecimiento debe venir de la mano del valor y no del volumen. De evolucionar de más a mejor y eso claramente se traduce en varios ejemplos que hemos liderado desde el sector hotelero.

P. En los últimos años ha habido una apuesta por eliminar la fama de destino de excesos en algunas regiones como Magaluf. ¿Se está consiguiendo el objetivo? ¿Qué esfuerzos se están llevando a cabo?

R. Creo que hay avances, pero debe de haber muchos más. Hay que decir que en el caso del ayuntamiento de Calvià ya en la anterior legislatura estuvieron más acertados a la hora de que la inspección recayese directamente en el ayuntamiento en vez de en el Consell de Mallorca, a través de una encomienda de gestión, lo cual ha permitido mayor agilidad y más resultados. Hay que seguir insistiendo, a pesar de las inversiones millonarias de mejora de la oferta y producto hotelero, seguimos sin ver las inversiones por parte de la iniciativa pública.

P. ¿Qué previsiones maneja para el verano que se aproxima? ¿Y para el conjunto de 2024?

R. Con la pandemia hemos aprendido mucho. La demanda con sus cambios de hábitos responde y el turismo es una actividad creciente en todo el mundo.

Pero eso no quiere decir que no haya riesgos o que no haya que sortear muchos frentes. La declaración de insolvencia de FTI Touristik hace una semana, nada tiene que ver con la de Thomas Cook, pero no solo porque en el momento en el que nos encontramos de principio de la temporada fuerte. Sino también porque el receptivo para España (excepto Canarias) y Portugal de FTI Touristik es Sidetours una empresa mallorquina con 50 años de trayectoria con base en Palma que ha actuado de manera impecable, reaccionado rápido y procurando en todo momento el bienestar de clientes y la interlocución con las empresas.

Siempre hay que estar vigilantes. A los problemas, soluciones.