Las claves del modelo de Four Seasons que llega a Madrid

La original fórmula hotelera de Four Seasons anticipa que su producto del máximo lujo tenga consecuencias positivas para el resto de establecimientos de cinco estrellas, en forma de que estos puedan incrementar sus precios al calor del caché de la enseña canadiense.

Así lo consideran expertos consultados por esta revista, entre ellos Inmaculada Ranera, de Christie +Co. Su opinión se fundamenta en el efecto que la hotelera norteamericana ha tenido en el segmento del lujo de otras ciudades europeas donde está implantada.

“Un rápido vistazo a los precios en los que se mueven sus hoteles en distintas ciudades europeas nos muestra que la cadena adapta su precio al lugar en el que se implanta, por lo que será muy interesante ver a que precios se ofrecer las futuras habitaciones de hotel”, explica Ranera.

Por ejemplo, cita los casi 900 euros en París del “famoso” George V, a los 183 de Dublín, pasando por los 370 euros en Praga, los 500 euros de Londres, o los 590 euros en Milán. Entendemos que, desde este punto de vista, el hecho de que una cadena de lujo internacional pueda conseguir establecerse en una franja de precios elevada va a tener una repercusión positiva en el mercado hotelero del segmento 5 estrellas en Madrid, puesto que debería permitir incrementar los ARR en dicho sector, siempre y cuando compitan todos ofreciendo un servicio de extraordinaria calidad, que es lo que busca el cliente tipo de estos hoteles”. De este modo, la directora general de Christie +Co en la Península Ibéricaconsidera el aterrizaje de Four Seasons en Madrid como una “noticia excelente” para el sector, después de que la hotelera llevase varios años intentando tener un establecimiento en España.

Para Ranera, se trata de algo positivo “en primer lugar porque la actual situación de crisis no ha sido un freno para su llegada en la capital, buscado desde hace mucho tiempo, aunque posiblemente, dicha situación económica les haya ayudado a encontrar una céntrica ubicación a un mejor precio que años atrás”. “Pero además, la ciudad de Madrid necesita de mayor presencia de cadenas internacionales asociadas con el lujo. Four Seasons va a traer a la capital el lujo entendidocomoel diseño clásico, con un toque contemporáneo, pero con un servicio por el cual la cadena ha forjado su reputación en sus más de 90 hoteles a nivel internacional”.

El modelo

La hotelera canadiense se caracteriza por no ser la propietaria de la mayoría de sus establecimientos, sino que los opera en nombre de sus dueños, con contratos entre ambas partes que le permiten participar en el diseño de los inmuebles y gestionarlo con un control total. Según el New York Times, Four Seasons se queda con el 3 por ciento de los ingresos brutos y con cercadel 5 por ciento de los beneficios de las propiedades que opera, y a los dueños se les pueden pedir contribuciones adicionales para acciones de marketing o los sistemas de reserva.

“Four Seasons tiene mayor plantilla que sus competidoras, y por ello puede crear distintas cuentas de reservas y cubrir los costes de mantenimiento. Aunque los márgenes de beneficio son relativamente bajos, la reputación de la marca y el aumento de valor de la propiedad hacen que su fórmula sea atractiva también para los dueños de las habitaciones”, señala la citada cabecera estadounidense. El fundador de Microsoft, Bill Gates, el príncipe saudí, Alwaleed Bin Talal Alsaud, y el actual presidente de Four Seasons, Isadore Sharp, pagaron 3.800 millones de dólares (unos 2.931 millones de euros) en 2007 por esta la hotelera, incluyendo la deuda del grupo.

El proceso

Desde hacía años la cadena canadiense tenía en su punto de mira a la antigua sede del Banesto, y ha sido durante este otoño cuando su intención se ha acercado a convertirse en realidad, tras la venta del conjunto de edificios que tenía el Banco Santander al grupo Villar Mir, con quien Four Seasons firmó un acuerdo para alquilarlo. El grupo también gestionará las viviendas que se construyan en el resto del complejo, en régimen de condominio. El contrato será, en este caso, de gestión, confirman fuentes cercanas a la operación. Es decir, Villar Mir pagará unos cánones al grupo hotelero internacional por gestionarlo que podrían rondar el 4% sobre la facturación que registre el establecimiento y hasta un 10% del beneficio que obtenga, según diversos medios.

“El grupo presidido por Juan Miguel Villar Mir está dispuesto a invertir 500 millones de euros en reconvertir la histórica manzana, vacía desde que Banco Santander decidió trasladar su sede a Boadilla del Monte (Madrid). De esta cantidad, unos 320 millones se destinarán a la compra de los siete edificios y el resto será para rehabilitar y transformar”, señaló la prensa económica. Four Seasons, que confirmó en verano a preferente.com su pretensión de desembarcar en Madrid, cuenta con 10 establecimientos en Europa y prepara una nueva apertura para este año en la ciudad rusa de San Petersburgo. Su llegada hizo temer a hoteles de la conocida como Milla de Oro un trasvase del mercado más elitista hacia una zona que en un perímetro corto de espacio contará además con el Palace y el Ritz.

Uno de los hoteles que con más recelo vislumbra esta posibilidad es el Villamagna, según su directora, ya que el temor viene de que las grandes firmas de la moda vayan optando por desplazar las nuevas tiendas que surjan hacia el concurrido eje de Sol y la calle Canalejas.