Los fondos no encuentran hoteles para comprar

Se busca hotel bien situado, a pie de playa, mínimo 150 habitaciones y a ser posible con 200 o 300. Cada vez es más complicado encontrar hoteles para comprar. En mercados como el balear no hay oferta, mientras que en Canarias empieza a ralentizarse y en Cataluña la crisis política ha estancado el mercado. Los fondos de inversión cada vez lo tendrán más difícil para adquirir hoteles.

Como vaticinaba preferente.com a inicios de este 2018 seguirá creciendo la incursión de los fondos de inversión en la propiedad hotelera y la concentración de los establecimientos. Basta fijarse en Blackstone, el fondo inmobiliario estadounidense que irrumpió en 2013 en España y se ha hecho con los activos hoteleros del Banco Popular, o la del Sabadell tras la compra de Hi Partners por 630,7 millones de euros. Sin embargo, se prevé que esta tendencia que está inflando los precios (Los fondos compran hoteles con un 30% de sobreprecio)  “tiene fecha de caducidad”.

“En Baleares y Canarias ahora hay buenos hoteles y por eso la demanda es alta y la oferta mínima; por eso pagan esos precios los fondos”, dicen fuentes del Sector.

Aunque los grandes fondos estadounidenses “que siempre han estado invirtiendo en hoteles” seguirán con sus operaciones, otras, digamos menores, que no superan los 500 millones de euros se irán pausando con el tiempo. Este mercado actual “distorsionado” responde principalmente al incremento del turismo nacional y extranjero que ha ido in crescendo hasta alcanzar la última cifra récord de 82 millones (España en 2017: 82 millones de turistas extranjeros). “Es la bonanza turística” el principal atractivo de la inversión hotelera, señalan los expertos consultados. “Con menor número de turistas o el mismo se está ganando más porque se vende a mejores precios”.

¿Por qué este gran interés de los fondos de inversión en adquirir hoteles desde hace tres años? “Son un refugio”, por su alta rentabilidad, que puede alcanzar hasta un 10% frente a los menores márgenes que obtienen en sus tradicionales operaciones, por ejemplo los centros comerciales.

El precio medio por habitación de un hotel de cuatro estrellas rondaba los 90.000 euros. Ahora oscila entre 80.000 (cuando requiere reforma) y 100.000 euros. En Ibiza, en cambio, donde “es imposible conseguir hoteles”, se ha llegado a pagar hasta 150.000 euros por habitación.

Sobre Baleares se apunta a que este 2018 será el último año de reformas hoteleras puesto que con la normativa autonómica ya no habrá más licencias para renovaciones. Desde 2012 el archipiélago balear, con la reforma de su planta, ha visto como mejoraban los precios de sus hoteles, su calidad, servicios y el empleo. Sin embargo, hoy por hoy “el mercado de la compra-venta está parado”. Mientras, Canarias está empezando a ser “cara y se empieza a parar”.

No obstante, los dos archipiélagos son los mercados de más interés, además de la Costa Brava, aunque esta ya está padeciendo los efectos del ‘procés’: “La compra y venta de hoteles se ha parado en Cataluña”. Mientras, también las grandes ciudades, como Madrid o Valencia viven el ‘boom’ hotelero, al igual que la Costa del Sol y Almería.

En Baleares las zonas más apetecidas son la capital, Palma, Bahía de Palma, Bahía de Alcúdia, Cala Millor y Cala d’Or. En Canarias, la Playa del Inglés (Maspalomas, Gran Canaria), Tenerife Sur y Playa Blanca en Lanzarote, y en la Costa del Sol Málaga. Por supuesto, también el Caribe, en inversiones que superan los 50 millones de euros.

En medio de este panorama, unos declaran abiertamente su interés en que parte de sus acciones sean adquiridas por fondos de inversión, por ejemplo Room Mate (Room Mate busca comprador para crecer en América a cambio del 30% de acciones). Otros avisan de que, a pesar de recibir continuamente ofertas por parte de aquellos, no entran en sus planes, como Grupo Piñero (El Grupo Piñero no se deja seducir por los fondos de inversión).

Entre los fondos más activos en adquirir planta hotelera se encuentran Foncière des Régions, HI Partners, Internos Global investors, KKH Capital Partners o Perella Weingberg Real Estate, que en 2016 llegaron a invertir cerca de 1.000 millones de euros en activos hoteleros.