Revolución en la gestión hotelera: la propiedad, relegada por la renta

2012 marcó, en cierta manera, un hito en la gestión hotelera en España. Fue el primer año en el que la propiedad de los activos perdió su liderazgo como forma de gestión, para dar paso al alquiler como primera opción, con fuerte empuje de su vertiente variable, así como de los contratos de management y de franquicia.

En conversación con preferente.com, Bruno Hallé, socio de la consultora Magma TRI Hospitality Consulting, ha resaltado que priman ya los modelos alternativos “con menos riesgo para el operador” y que “el propietario ha empezado a asumir ciertos riesgos”, sobre todo por la “muy fuerte entrada de marcas internacionales en management y franquicia”, una tendencia que “se acentuará”.

“Estamos en el inicio de la revolución del modelo de gestión hotelera”, ha sentenciado Hallé, quien vaticina que, en un plazo de tres o cuatro años, en España habrá un 30% de hoteles independientes (hoy son un 60% de la planta) y el resto estará en manos de marcas, nacionales e internacionales. Además, las insignias extranjeras pasarán a controlar una cuota de mercado cercana al 25%, cuando actualmente no llega al 10%.

Magma TRI Hospitality ha constatado en su informe de Gestión de Activos Hoteleros España 2012 que el mercado hotelero nacional ha virado hacia una mayor proporción de los activos en alquiler (32’8%, un punto y medio más que en 2011), que ya superan a los que están en propiedad (30’1%, casi cuatro puntos menos que el año anterior). De hecho, el alquiler, fijo o variable, se ha convertido en la modalidad de gestión más común en el sector hotelero nacional. También han experimentado un auge los contratos de management, que han alcanzado un 25%, y las franquicias, que suponen ya un 11’7% de la oferta (un 86% más que en 2010).

Según el estudio, del total de las operaciones realizadas entre enero y diciembre de 2012, una tercera parte se hizo bajo el modelo del alquiler variable, mientras que el alquiler fijo ha bajado notablemente en los últimos años, pasando de un 29% en 2009 a un 9% el último ejercicio.

Para este año 2013 se espera que la renta fija suponga solo el 8% del total de operaciones y los contratos de gestión, que el año pasado fueron el 21’7%, aumenten hasta el 23%. En cuanto a la franquicia, su proyección apunta a que a final de año puede haber representado el 19% de los contratos sellados, en línea con lo sucedido este año.

Fusiones y compra-ventas a la vista

El socio de Magma TRI sostiene que este año habrá “cadenas nacionales que se integren con internacionales que quieren ganar presencia en España” así como “operaciones de suma de activos para reducir costes”, protagonizadas por cadenas medianas. En su opinión, en el mercado actual hay varios casos conocidos de cadenas con problemas que las hacen “fácilmente absorbibles”. Ahora bien, cuentan con ventaja de cara a la marca extranjera las que tengan activos en destinos urbanos  como Madrid, Barcelona, Marbella o Palma.

Otro foco de movimientos en el mercado hotelero será la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos de la Reestructuración Bancaria). De momento, se desconoce cuándo el ‘banco malo’ sacará a la venta los activos y cuál será su perfil. Bruno Hallé se atreve como mucho a apuntar hacia finales de 2013 como el momento en que se espera que salgan estos hoteles al mercado, y señala que los más interesantes son los “hoteles urbanos de 150 a 200 habitaciones”.

Éstos captan ya el interés de compradores internacionales de dos tipos. Por un lado, los grupos inversores desconocidos ligados a cadenas hoteleras muy conocidas como Marriott, Starwood o Hilton. Por otra parte, hay inversores como el grupo israelí Fattal, asociado a la cadena alemana Leonardo Hotels, que son “muy activos y buscan como locos en España, aunque los precios no son razonables aún para ellos”. Hallé afirma que “están esperando a que salga a la venta lo de la Sareb y también los activos hoteleros que tienen BBVA y La Caixa, pero duda de que se decidan hasta que se aseguren rentabilidades del 6’5% al s7%.

Las compras y ventas de hoteles, un 25% de las operaciones

Las compras y desinversiones hoteleras de cadenas nacionales en España han pasado de suponer casi la mitad de las operaciones (un 43%) en el año 2010 a ser tan solo una cuarta parte (24’3%) en 2012. Donde más han aumentado ha sido en el Caribe y en Latinoamérica. En ambos casos, el año pasado representaron el 22% de las operaciones, 15 puntos más que dos años antes.

El 72% de las inversiones se realizó en el mercado urbano y alrededor de la mitad, un 51%, fueron hoteles de cuatro estrellas. Los hoteles de la máxima categoría mantuvieron prácticamente igual su peso en las operaciones de compra y/o venta el año pasado, siendo un 25% del total.

Al cierre de 2012, el 43% de los activos de las cadenas españolas estaban en territorio nacional, un 6% menos que un año atrás, mientras que el volumen de hoteles en otros países de la Unión Europea ha aumentado casi cuatro puntos, hasta el 28%. El Caribe y el resto del mundo han mantenido su proporción prácticamente igual, con un 13% y un 12% respectivamente.