Ustedes saben que buena parte de las grandes cadenas hoteleras europeas, especialmente las españolas, sostienen la teoría de que es mejor concentrarse en gestionar los hoteles que en disponer de la propiedad de sus edificios. Lo de la propiedad, piensan, es otro negocio, diferente. Ellas prefieren ser hoteleras, alquilar o gestionar los edificios, pero no ser sus propietarios. De hecho, en los últimos años se han concentrado en desinvertir para ampliar su oferta hotelera.
En Estados Unidos esta es una práctica habitual: menos ladrillo, más gestión. La no propiedad del ladrillo permite no inmovilizar el dinero. Un edificio es un patrimonio que produce, pero en teoría produce mucho menos que un hotel. En cambio, gestionar un hotel, prácticamente sin inversión alguna, ofrece un retorno mucho más alto por euro inmovilizado.
Sin embargo, este modelo, popular y perfectamente defendible, choca frontalmente con la primera cadena hotelera europea, la francesa Accor, que tiene en propiedad la enorme mayoría de sus edificios. Y la última decisión, la de comprar la cadena polaca Orbis (128 hoteles), con quien tenía una larga relación de cooperación, confirma su preferencia por la propiedad completa.
Dos modelos, y los dos van bien.
Sin embargo, hay dos cuestiones a valorar: por un lado, los no propietarios de edificios no tienen entera libertad de gestionar los elementos materiales de su oferta. Hay un propietario que es quien decide qué se gasta en las modernizaciones, cuánto se invierte, con qué frecuencia. Este es un problema que más de una cadena española sufre cuando quiere cumplir ciertos estándares de mercado.
Pero también es verdad el razonamiento de las cadenas del estilo americano: no hay color en la rentabilidad que da un hotel en el que no hay inversión: los beneficios por euro inmovilizado son mucho más altos, incomparablemente más altos.
No sé yo si llegará el día en que tenga que inclinarme por uno de los dos modelos, aunque francamente, lo de Accor lo entiendo muy bien. Seré antiguo, pero lo entiendo perfectamente.
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Yo creo que hay que separar los dos negocios. Eres propietario y calculas la rentabilidad del inmueble en base a lo que tendrías que pagar a un tercero. Luego calculas lo que deberías cobrar como gestor. Un hotel no saca más porque sólo sea gestión y no propiedad, por tanto la rentabilidad siendo propietario es la misma que la del gestor, mas la de la propiedad del inmueble.
Punto negativo, debes crecer más despacio, pues crecer en propiedad es intensivo en capital y no siempre está disponible. Punto positivo, si quieres reformar y mantener un estandar es mucho más facil.
Mientras las cadenas orientadas a la gestión apenas rendían frutos, Riu Hotels & resorts ha sido el referente en rentabilidad basado en un modelo preferente de propiedad... y lo sigue siendo.
Si uno sólo de los dos modelos fuera el mejor, el segundo habría desparecido. Ambos son viables, siempre que la gestión eficaz y eficiente garantice que salen los números. Así es siempre, en todos los sitios y negocios. Y es posible que alguien ponga en marcha un tercer, cuarto, ... modelo.